Спрос возвращается в квартиры неуверенно

Мировой рынок жилой недвижимости восстанавливается неуверенно, выяснили в Knight Frank. В Прибалтике и Дубаи квартиры подешевели, в Израиле и Китае — наоборот резко подорожали. В России можно наблюдать обе тенденции одновременно

Мировой рынок жилой недвижимости восстанавливается неуверенно, выяснили в Knight Frank. Глобальный индекс цен на жилье упал в прошлом году почти на четыре процента. Сильнее всего подешевели квартиры в Прибалтике и Дубаи. Зато в Израиле и Китае они наоборот резко подорожали. В России эксперты наблюдают обе тенденции одновременно.

В целом по миру цены на жилую недвижимость снизились на 3,8%, показало исследование международной консалтинговой компании Knight Frank. Больше всего упали цены на недвижимость в Латвии (на 50%), Дубаи (42%) и Эстонии (40%).

В России падение было менее резким - 9,1%, страна оказалась в списке на 37 месте. Во втором квартале квартиры подешевели на 4,9%, в четвертом падение замедлилось до 2,7%.

Самый высокий рост цен на жилье был зафиксирован в Азиатско-Тихоокеанском регионе, где стоимость жилья в среднем увеличилась на 8%. При этом больше всего жилье подорожало в Гонконге (на 27,6%), на материковом Китае (25%) и в Израиле (21,3%). Как отмечается в сообщении Knight Frank, рост в Китае и Гонконге был спровоцирован массивным вливанием ликвидности в экономику.

В Израиле рост цен на жилье спровоцировали граждане, которые, как выяснилось, рассматривают недвижимость в качестве инвестиционного актива. По данным Jewish Chronicle, 50% приобретаемых в Израиле домов — это второе жилье.

Хотя часть стран показали в прошлом году существенный рост, в последнем квартале в половине государств из индекса Knight Frank цены на жилье все еще снижались. В результате, разрыв между теми, кто находится на вершине рейтинга, и теми, кто оказался внизу — значительный.

Впрочем, у отстающих есть преимущества, считает директор по развитию департамента элитной недвижимости Knight Frank Елена Юргенева. «Период с конца 2009 — начала 2010 года был хорошей возможностью для инвесторов, которые пытались «нащупать дно», совершить, наконец, покупку, которая все время откладывалась», — рассказала она радиостанции Business FM. В 2010 году, по мнению эксперта, динамика будет более позитивной: в большинстве европейских стран отрицательный вектор уже сменился на положительный. «Несмотря на то, что цены в разных странах растут по-разному, в целом по Европе наблюдается рост», — заключила она.

Несмотря на то, что Китай и Израиль радуют высокими ценами на жилье, аналитики рынка недвижимости предупреждают инвесторов о потенциальной опасности такого резкого роста. Они считают его показателем высокой инфляции в секторе недвижимости.

Государства будут бороться с высокой инфляцией, предрекает директор департамента зарубежных инвестиций IntermarkSavills Игорь Индриксонс. «Единственное, с чем государство готово мириться — это стандартная формула «инфляция плюс ставка рефинансирования» и возможно еще плюс 2-3%», — считает эксперт. Он говорит, что, например, в Западной Европе, если инфляция цен на недвижимость переваливает за 10%, там вводят санкции — налоги, штрафы. «Поэтому мы ждем, что два «стандартных пузыря» — Гонконг и Израиль — «спустятся» уже к концу этого года», — прогнозирует Индриксонс.

В России в разных регионах можно обнаружить противоположные тенденции. «Где-то падение проявилось в большей степени, где-то в меньшей, — сказал Business FM Индриксонс. — Например, недавно я прилетел из Челябинска, и там люди стоят в очередь за квартирами — кризисом и не пахнет». В других регионах картина противоположная, квартиры не продаются. В целом он считает данные Knight Frank по России справедливыми.

В дальнейшем ситуация в России будет зависеть от развития ипотечного кредитования. Молодежь покупает квартиры с помощью ипотеки, объясняет эксперт. «Поэтому когда банки откроют двери, а это происходит уже сейчас, это и повлияет в значительной степени на восстановление рынка, — уверен Индриксонс. — Вопрос в том, будут ли резкие скачки на 50% и выше». Вероятность того, что такие скачки произойдут в крупных городах «очень мала», но в некоторых регионах специалист не исключает такой возможности.

Другие эксперты, опрошенные BFM.ru, тоже не сомневаются в росте цен на недвижимость в этом году. По мнению маркетолога компании «Пересвет-Инвест» Натальи Бланковой, текущая ситуация скорее указывает на относительную стабильность цен. В течение года стоимость жилья будет расти, но небольшими темпами: в Москве предположительно рост составит 13-18%, в области — 12-15 %.

По ее данным, лучшие показатели у московских проектов, где цена кв.м. не выше 100 тысяч рублей, а репутация застройщика положительна. «Здесь квартиры выкупают еще на стадии строительства», — отметила она в интервью BFM.ru. Кроме того, она отметила, что на стоимость жилья повлияет и снижение уровня ипотечных ставок и улучшение условий кредитования. «Еще один фактор — отложенный спрос, — напоминает Бланкова. — Рост продаж последних месяцев, говорит о том, что люди уже ищут и выбирают подходящий вариант недвижимости».

В агентстве недвижимости МИАН обнаружили похожие тенденции. Исполнительный директор компании Инна Игнаткина говорит, что в Москве стоимость кв.м на первичном рынке недвижимости к концу 2010 года увеличится, как минимум, на 12% и в среднем составит около 170 тысяч рублей. На вторичном рынке прогнозируется рост цен на уровне 10%-12%. «Средняя стоимость квадратного метра в Москве в 2010 году составит 155-160 тысяч рублей», — прогнозирует она.

Что касается регионов, то тут разброс цен, по словам эксперта, будет шире. «В регионах России четко обозначились «пионеры», рынок недвижимости которых уже практически полностью реанимировался, и города «второго эшелона», близкие к стабилизации», — объясняет Инна Игнаткина. К городам-«пионерам» Игнаткина относит Санкт-Петербург, Воронеж, Краснодар, Нижний Новгород, Челябинск, Волгоград, Липецк, Ростов-на-Дону, Набережные Челны. «Темпы роста цен на этих рынках будут близки к московским и составят по итогам года 10%-12%», — считает исследователь. На рынках недвижимости «второго эшелона» — в Екатеринбурге, Казани, Туле, Уфе, Белгороде, Новосибирске, Перми, Рязани, Твери, Ярославле — жилье подорожает не так сильно — 3%-5%.